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屋上（陸屋根）の防水工事の費用は、工法別の材料・施工費で1平方メートルあたりおよそ3,500〜8,500円、100平方メートル規模なら総額70万〜150万円前後が一つの目安です。ただし同じ面積でも、既存の防水層を残して上からかぶせるか、撤去して新設するかで総額は大きく動きます。その分かれ目になるのが下地の含水です。この記事では屋上・陸屋根に限定して、費用の内訳と判断基準を整理します。
なお当メディアは施工を行わない情報メディアです。金額はすべて出典を示したうえで幅で記載しています。
屋上防水の費用相場は「面積 × 工法単価 + 付帯工事」で決まる
結論として、屋上防水の見積総額は「防水層そのものの平米単価」よりも、下地補修・ドレン・脱気筒・撤去処分といった付帯工事の量で差がつきます。防水層の単価だけを比べても、適正かどうかは判断できません。
まず総額の水準を押さえます。新東亜工業は屋上100平方メートルで70万〜150万円程度としています。神清は同じ100平方メートルで、工法により約100万〜120万円という総額例を挙げています。いずれも幅があり、単一の金額では示されていません。
戸建ての屋上はもっと小さいケースが多く、20〜60平方メートル程度に収まることも珍しくありません。この場合、平米単価に面積を掛けた概算は次のようになります。ただしこれはあくまで機械的な掛け算で、実際には後述する最低施工費や仮設費が乗るため、面積が小さいほど平米あたりの実質単価は上がりやすくなります。
| 屋上の面積 | 防水層の工事費の概算（単価5,000〜8,000円/平方メートルで試算） | 付帯工事・諸経費を加えた総額の考え方 |
|---|---|---|
| 20平方メートル | 約10万〜16万円 | 下地補修・ドレン・処分費・諸経費が総額の半分近くを占めることがある |
| 30平方メートル | 約15万〜24万円 | 同上。小面積ほど付帯費の比率が高い |
| 50平方メートル | 約25万〜40万円 | 付帯費の比率が下がり始める |
| 100平方メートル | 約50万〜80万円 | 総額70万〜150万円という公表相場と整合する |
屋上防水は外壁塗装と違い、必ずしも建物全体に足場を組む必要はありません。雨漏り・防水工事の情報サイトによれば、屋内の階段などから屋上に上がれるなら足場は原則不要で、上がる手段がない場合に昇降足場を設けることになります。同サイトは5階建てで約5万〜10万円という相場を示しています。神清は昇降階段費として12万円からという例を挙げており、建物の高さと搬入経路で差が出ます。足場の平米単価そのものの考え方は外壁塗装の足場代の相場の記事もあわせて確認してください。
工法別の平米単価と耐用年数の一覧
結論から言えば、屋上で実際に候補になるのはウレタン塗膜防水（密着工法・通気緩衝工法）、塩ビシート防水、ゴムシート防水、アスファルト防水の4系統です。FRP防水は面積の小さいベランダで使われることが多く、屋上の主力ではありません。
| 工法 | 平米単価の目安 | 耐用年数の目安 | 屋上での位置づけ |
|---|---|---|---|
| ウレタン塗膜防水（密着工法） | 3,500〜5,500円 | 約10〜13年 | 下地が乾いていて面積が小さい屋上向け。含水があるとふくれやすい |
| ウレタン塗膜防水（通気緩衝工法） | 5,500〜8,500円 | 約10〜13年 | 下地に湿気が残る屋上の改修で主力。脱気筒とセット |
| 塩ビシート防水（機械的固定工法） | 4,000〜8,000円 | 約10〜15年（関防協は約13年） | 既存防水層の上からかぶせやすい。下地の状態の影響を受けにくい |
| ゴムシート防水 | 4,000〜6,000円 | 約10〜15年 | 安価だが外的損傷に弱く、近年は塩ビに置き換わる傾向 |
| アスファルト防水 | 4,500〜8,500円 | 約15〜25年 | 耐久性は高いが重量があり、戸建ての屋上では採用が限られる |
| FRP防水 | 5,000〜9,000円 | 約10〜12年 | 主にベランダ・バルコニー向け。広い屋上ではひび割れの懸念 |
数値に幅があるのは、サイトによって前提が違うためです。具体的には次のような差が生じます。
- 下地処理や高圧洗浄を単価に含めているか、別項目にしているか
- ウレタン防水を「密着」「メッシュ」「通気緩衝」に分けているか、まとめているか
- マンション・ビルなどの大面積を想定しているか、戸建ての小面積を想定しているか
- トップコートの塗り替え費用を耐用年数の前提に含めているか
たとえば大和シーリングはウレタン防水の通気緩衝工法を6,000〜8,500円、密着工法を3,500〜5,000円と分けて示していますが、新東亜工業は通気緩衝工法を5,500〜6,500円としています。どちらが正しいという話ではなく、含まれる作業範囲が違うと考えるのが自然です。見積を比較するときは、単価の数字だけでなく「その単価に何が含まれるか」を必ず確認してください。
耐用年数についても、関東防水管理事業協同組合は塩ビシート防水を約13年程度としたうえで、トップコートの塗布によりおおむね5年程度延ばせるとしています。防水層そのものの寿命と、表面の保護塗膜の寿命を分けて考えるのが実務的です。
費用が大きく変わる分岐点は「かぶせるか、撤去するか」
ここがこの記事でもっともお伝えしたい点です。屋上防水の総額は、既存の防水層を残して上から新しい防水層をかぶせる「かぶせ工法（改修工法）」を採るか、既存を撤去して新設するかで、1.3倍から2倍近い開きが出ることがあります。そしてこの分岐は好みではなく、下地の含水と既存防水層の状態で決まります。
この区分は公的な仕様書にも明記されています。国土交通省「公共建築改修工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版」は、防水改修工事を「既存の保護層及び防水層の撤去・非撤去による区分」で整理しています。撤去する側には「保護層及び防水層撤去」「保護層撤去及び防水層非撤去」「露出防水層撤去」が、存置する側には「露出防水層非撤去」「保護層及び防水層非撤去」が置かれています。つまり、かぶせるか撤去するかは工事の設計そのものであり、あとから軽く変更できる項目ではありません。
かぶせ工法が安く、短く済む理由
撤去には解体・搬出・処分の手間がかかります。大和シーリングは既存防水層の撤去を1平方メートルあたり1,000〜2,000円としており、廃材処分費として3万〜5万円という総額も示しています。新東亜工業は廃材処分費を1万〜3万円、神清は2万〜3万円としており、ここも幅があります。
工期の差も見逃せません。新東亜工業のかぶせ工法の解説は、かぶせ工法なら1〜3日、撤去工法なら1〜2週間という目安を示し、施工費が30〜50パーセント安くなるケースもあるとしています。山田興業もかぶせ工法で工期を約40パーセント短縮できるとしています。
撤去工事のあいだ屋上は無防備になるため、雨に降られると室内へ水が入るリスクがあります。仮防水や養生の手間も撤去側のコストを押し上げます。日本防水材料連合会（JWMA）アスファルト防水部会も、かぶせ工法の利点として廃材削減と漏水リスクの低減を挙げています。
かぶせられない条件は「下地の含水」で決まる
安くて速いなら常にかぶせればよい、とはなりません。下地のコンクリートや既存防水層に水が残っている状態で新しい防水層をかぶせると、その水分が日射で水蒸気になり、防水層を内側から押し上げます。これがふくれです。
乾燥の判断には具体的な数値基準があります。日新工業は、高周波静電容量式水分計による測定で一般の防水工法は8パーセント以下、ウレタン塗膜防水は10パーセント以下を施工可能の目安として紹介しています。あわせて次の点も示されています。
- コンクリートの養生期間は夏期で3週間程度以上、冬期で4週間程度以上
- 1,000ミリメートル四方程度の黒いシートを敷き、一昼夜後に結露や濡れ色がないことを確認するフィルム法も併用が望ましい
- 測定値が基準以下でも、表面が黒く湿っている場合は施工を延期する
- 接着工法では乾燥が重要だが、機械的固定工法では乾燥状態はあまり影響しない
最後の一点が実務では効いてきます。ロンシール工業は、機械的固定工法について「下地の影響を受けにくく、改修工事の場合など、下地処理が最低限で済み、工期短縮をはかる事ができる」と説明しています。逆に接着工法は「下地の乾燥など下地条件に注意が必要」とされています。つまり、下地に湿気が残っている屋上でも、塩ビシートの機械的固定工法やウレタンの通気緩衝工法なら撤去せずに対応できる余地があるということです。
一方で、次のような状態ではかぶせ工法が選べず、撤去して新設する判断になります。山田興業と新東亜工業が挙げている条件を整理すると以下のとおりです。
- 既存防水層に穴あき・浮き・破断など、下地として使えない劣化がある
- 下地コンクリートに著しいひび割れがある、または強度が不足している
- 含水率が高く、湿気を逃がす設計を組んでも処理しきれない
- すでに何度もかぶせを重ねており、これ以上重ねると重量や納まりに無理が出る
新東亜工業は「かぶせ工法を何度も繰り返すことは推奨されない」と明記しています。具体的な回数の上限を示した公的な基準は、今回の調査では見つけられませんでした。過去に何回改修しているかは、記録が残っていれば見積前に業者へ伝えておくと判断が早くなります。
どちらにすべきかは「調査」で決める
マンションリフォーム推進協議会は、屋上防水の劣化調査を三段階で整理しています。一次診断は直下の漏水の有無と過去の修繕履歴の確認、二次診断は目視・指触・打検による非破壊検査、三次診断は防水層を採取して強度や接着性を試験するものです。同協議会は三次診断について、6か月を超える期間と1検体あたり20万円を超える費用がかかるとしています。
そのうえで同協議会は「既存防水層が下地として使用できるかの判定が必要であり、撤去工法・かぶせ工法のいずれかを選択」すると述べています。戸建ての屋上で三次診断まで行うことは現実的ではありませんが、少なくとも二次診断にあたる打診と水分計の測定をしたうえで工法を提案しているかどうかは、業者を見る指標になります。調査もせずに「とりあえずウレタンを塗っておきます」と言う見積は、判断の根拠が抜けています。
ベランダ防水と屋上防水はここが違う
結論として、屋上とベランダは「防水」という言葉が同じでも、費用構造も工法の選び方も別物です。ベランダ・バルコニーの費用についてはベランダ防水の費用相場の記事で扱っているため、ここでは屋上に固有の論点だけを取り上げます。
| 比較項目 | ベランダ・バルコニー | 屋上・陸屋根 |
|---|---|---|
| 面積 | おおむね数平方メートル〜十数平方メートル | 20〜100平方メートル以上 |
| 主な工法 | FRP防水、ウレタン密着工法 | ウレタン通気緩衝工法、塩ビシート機械的固定工法など |
| 排水ドレン | 外壁側に露出した配管につながることが多い | 屋内を通る竪樋につながることが多い |
| 立ち上がり | 手すり壁や外壁との取り合い | パラペットと笠木の取り合い |
| 人の出入り | 日常的に人が乗る前提 | 物置・設備置き場・洗濯物干しなど用途が多様 |
| 水勾配 | 1/50程度が目安 | 広い面では1/100〜1/200程度が目安 |
排水ドレンが屋内配管になるという固有のリスク
屋上の排水ドレンは、多くの場合そこから屋内を通る竪樋につながります。ここで漏れると、外壁を伝って落ちるのではなく、天井裏や壁の中に直接水が入ります。ベランダの漏水より発見が遅れやすく、被害が広がりやすいのはこのためです。雨樋そのものの不具合と混同されることもあるため、雨樋そのものの点検もあわせて確認しておくと切り分けがしやすくなります。
すでに天井にシミが出ている場合は、工事を待つあいだの対応も必要になります。雨漏りの応急処置と雨漏り修理の費用相場の記事も参考にしてください。
改修用ドレンを入れるかどうかが再発リスクを左右する
屋上防水で見積の差が出やすいのが改修用ドレンです。関東防水管理事業協同組合は、改修用ドレンを既存の劣化したドレンに被せて排水機能を更新する部材と説明しています。既存ドレンを撤去しようとすると保護層などを壊す必要があり、その作業自体が雨漏り発生の危険性を高める。改修用ドレンはそのリスクを解消するために開発された、という位置づけです。
竪型と横引き型があり、竪型のほうが排水能力が高いこと、内径50から200ミリメートル程度に対応すること、既存ドレンより内径が小さくなることが同組合の解説に記されています。排水能力が不足する場合や既存防水層が良好な場合は施工を推奨しない、とも明記されています。
費用は公表値でも幅があります。新東亜工業は1か所あたり6,500〜15,000円、神清と大和シーリングは20,000〜25,000円としています。数千円から2万円台まで開くのは、部材の材質（銅・鉛・塩化ビニル）とサイズ、既存ドレン周りの防水層撤去の手間が現場ごとに違うためと考えられます。
先に触れた国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書でも、改修用ドレンについては「改修用ドレンを設ける場合は、特記による」とされています。つまり標準で必ず付くものではなく、設計者が個別に指定する項目です。裏を返せば、見積に入っていなければ入っていないままになります。ドレン周りは屋上でもっとも漏水が起きやすい箇所ですので、見積書に改修用ドレンの記載があるか、なければなぜ不要と判断したのかを確認しておくことをおすすめします。
パラペットと立ち上がり、そして水勾配
陸屋根の外周に立つ低い壁をパラペットと呼びます。その天端に載る笠木との取り合いは、屋上防水で漏水が集中する箇所です。防水層は床面だけでなくパラペットの立ち上がり部分まで連続して立ち上げ、端部を確実に押さえる必要があります。見積で「立ち上がり」の数量（メートル単位）が計上されているかは確認しておきたいところです。
水勾配も屋上固有の論点です。防水工事コントラクターは、ベランダやバルコニーで1/50、排水口付近で1/100、広い陸屋根では1/100から1/200程度が適するとしています。勾配が不足すると雨水が滞留し、防水層が常に湿った状態になって乾く時間を失い、剥離・ふくれ・ひび割れにつながると説明されています。
屋上に行ったとき、雨上がりに水たまりが長く残っているなら勾配が足りていない可能性があります。この場合、防水層を貼り替えるだけでは同じ症状を繰り返します。勾配を修正するには軽量モルタルなどで下地を作り直す必要があり、その分の費用が別途かかります。逆に言えば、水たまりを見ているのに勾配の話が一切出てこない見積は、原因への手当てが抜けている可能性があります。
見積書のどこを見るか：付帯項目の単価一覧
結論として、屋上防水の見積は「防水工事一式」で出てきた時点で比較ができません。少なくとも下地処理、ドレン、脱気筒、撤去・処分、仮設、諸経費が分かれている必要があります。以下は各社が公表している付帯項目の単価です。
| 項目 | 単価の目安 | 確認したいポイント |
|---|---|---|
| 高圧洗浄 | 150〜400円/平方メートル | 防水層の単価に含まれているか別項目か |
| 下地処理・ケレン | 100〜600円/平方メートル | 面積が全面か部分か |
| 下地補修（ひび割れ等） | 200〜3,000円/平方メートル | 数量が概算のままになっていないか |
| 既存防水層の撤去 | 1,000〜2,000円/平方メートル | かぶせ工法なら不要。計上されていたら理由を確認 |
| 改修用ドレン設置 | 6,500〜25,000円/箇所 | 箇所数と部材の材質・形状 |
| 脱気筒設置 | 10,000〜15,000円/箇所 | 面積に対して個数が妥当か |
| 発生材処分費 | 10,000〜50,000円（総額） | 撤去の有無で大きく変わる |
| 昇降足場・昇降階段 | 50,000〜120,000円以上 | 屋内から上がれるなら不要な場合がある |
| 現場管理費・諸経費 | 10,000〜30,000円、または工事費に対する率 | 率の場合は何に対する何パーセントか |
脱気筒の個数は目で確かめられる項目です。関東防水管理事業協同組合は「70から80平方メートルに一つの脱気筒を設置するのが目安」としています。100平方メートルの屋上で通気緩衝工法を採るなら1〜2個が一つの目安になります。脱気筒がないと水蒸気が逃げ場を失って防水層を押し上げ、ふくらみからジョイント部が開いて雨水侵入につながる、と同組合は説明しています。
諸経費については、定義の違いに注意が必要です。現場管理費だけを指して工事費の5パーセント前後とする会社と、一般管理費まで含めて30パーセント前後とする会社があります。同じ「諸経費」という言葉でも中身が違うため、率だけを見て高い安いを判断すると誤ります。見積の読み方は外壁塗装の見積もり相場の考え方が屋上防水にもそのまま応用できます。
国土交通大臣指定の住宅リフォーム紛争処理支援センターが運営する住まいるダイヤルも、見積書のチェックとして複数の事業者から取ること、比較表を作ること、工事箇所・数量・仕様・単価の正確性を確認すること、追加工事の条件など曖昧な部分を契約前に明確にすることを挙げています。同センターは電話相談窓口（03-3556-5147）も設けています。
業者選びと保証で確認しておきたいこと
結論として、屋上防水は完成後に防水層が隠れてしまう工事です。施工の良し悪しが数年後まで表面化しないため、契約前の確認が特に重要になります。
建設業許可と、許可が不要な金額帯
防水工事業は建設業の29業種の一つです。国土交通省の業種区分では、防水工事の内容は「アスファルト、モルタル、シーリング材等によつて防水を行う工事」とされ、例示としてアスファルト防水工事、モルタル防水工事、シーリング工事、塗膜防水工事、シート防水工事、注入防水工事が挙げられています。
ただし国土交通省「建設業の許可」によれば、建築一式工事以外は1件の請負代金が消費税込み500万円未満であれば許可がなくても請け負えます。戸建ての屋上防水はこの金額帯に収まることが多く、許可の有無だけで良し悪しを判断することはできません。許可がないこと自体は違法ではない、という前提で見る必要があります。業者比較の観点は屋根修理の業者の選び方もあわせて参考にしてください。
品確法の10年は新築の話であること
「屋根は10年保証」という説明を聞くことがありますが、これは品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）の話です。国土交通省の資料によれば、同法第94条・第95条で新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について10年間の瑕疵担保責任が定められており、屋根はこの雨水浸入防止部分に含まれます。
重要なのは、これが新築住宅を対象とした制度だという点です。リフォーム工事には自動的には適用されません。リフォームで同等の安心を得たい場合の選択肢が国土交通省のリフォーム瑕疵保険です。第三者の建築士による現場検査が入り、欠陥が見つかれば補修費用が保険金として支払われ、事業者が倒産した場合は消費者が保険金の受取人になる仕組みです。加入には事業者が保険法人へ登録している必要があります。なお、防水工事が対象になるかや保険期間の年数については、同ページ上では明示されていませんでした。加入を検討する場合は事業者と保険法人に直接確認してください。
屋上は見えないからこそ点検商法に注意する
屋上は住んでいる本人も普段は見ない場所です。「近くで工事をしていて屋上が傷んでいるのが見えた」といった訪問販売の入口になりやすい部位でもあります。国民生活センターのPIO-NET登録データによれば、点検商法に関する相談件数は2023年度の12,550件から2025年度には19,696件へ増加しています。この数値は2026年5月31日までの登録分の集計であり、未確定の数字である点には注意が必要です。
屋上防水の場合、次のような進め方をしていれば冷静に判断しやすくなります。
- その場で契約せず、必ず持ち帰って複数社に見積を依頼する
- 打診や水分計による調査結果を写真つきで説明してもらう
- かぶせ工法か撤去かの判断根拠を、口頭ではなく書面で確認する
- 改修用ドレン・脱気筒・立ち上がりの数量が見積に明記されているか見る
- 不安をあおる言い方が続く場合は住まいるダイヤルなどに相談する
築年数が進んだ住宅では、屋上防水だけでなく外壁や設備の更新時期が重なることもあります。全体の優先順位を考えたい場合は屋根・外壁を含めた全体像から考えると判断しやすくなります。
よくある質問
屋上防水は何年ごとに行えばよいですか
工法によって異なりますが、ウレタン塗膜防水で約10〜13年、塩ビシート防水で約10〜15年、アスファルト防水で約15〜25年が公表されている耐用年数の目安です。ただしこれは防水層そのものの年数で、表面のトップコートはより短い周期で塗り替えが必要になります。関東防水管理事業協同組合は塩ビシート防水についてトップコート塗布で約5年程度延ばせるとしています。年数だけで決めず、水たまりの残り方、ふくれ、ひび割れ、ドレン周りの詰まりを実際に見て判断することをおすすめします。
屋上防水に足場は必ず必要ですか
必ずしも必要ではありません。屋内の階段などから屋上に上がれて、職人と材料を運べるなら足場を組まずに施工できるケースがあります。上がる手段がない場合や、外壁の補修を同時に行う場合は昇降足場や本足場が必要になります。昇降足場の相場として5階建てで約5万〜10万円という数値が公表されています。外壁工事と時期が重なるなら同時施工で仮設費を抑えられる可能性があります。
既存の防水層を撤去しないと保証が付かないと言われました
撤去が必要かどうかは既存防水層の状態と下地の含水で決まります。国土交通省の公共建築改修工事標準仕様書でも、既存防水層を存置してかぶせる区分が正式に位置づけられています。ただし、既存層に穴あきや浮きがある、下地の含水率が基準を超えているといった条件では撤去が妥当な判断になります。撤去が必要と言われた場合は、その根拠となる調査結果（打診の所見や水分計の測定値）を示してもらってください。根拠の提示を避ける場合は、他社の見積も取って比較することをおすすめします。
屋上に水たまりができますが、防水をやり直せば直りますか
防水層を新しくするだけでは、水たまりそのものは解消しないことがあります。水たまりの原因が水勾配の不足や下地の沈みにある場合、防水層を貼り替えても同じ場所に水が残ります。防水工事コントラクターは、広い陸屋根で1/100から1/200程度の勾配が適するとし、勾配不足では防水層が乾く時間を失って劣化が早まると説明しています。勾配の修正には下地の作り直しが必要で、別途費用がかかります。見積時に勾配の話が出るかどうかは、業者の見立ての深さを測る一つの材料になります。
ベランダ防水と同じ工法を屋上にも使えますか
使える場合もありますが、面積と下地条件が違うため同じ判断にはなりません。ベランダで一般的なFRP防水は硬い塗膜のため、面積が広い屋上では下地の動きに追従しきれずひび割れが出る懸念があります。また屋上は下地に湿気が残っていることが多く、下地の乾燥を前提とする密着系の工法より、通気緩衝工法や機械的固定工法が選ばれる傾向にあります。ベランダ側の費用感は別記事で整理していますので、そちらとあわせてご確認ください。
まとめ
屋上（陸屋根）の防水工事は、工法別の平米単価がおおむね3,500〜8,500円、100平方メートル規模で総額70万〜150万円前後というのが公表されている相場の幅です。ただしこの幅の中でどこに落ち着くかは、面積よりも「既存防水層をかぶせるか撤去するか」で決まります。
この記事の要点を整理します。
- かぶせ工法は工期1〜3日、撤去工法は1〜2週間という目安があり、施工費で30〜50パーセントの差が出るケースがある
- 分岐を決めるのは下地の含水。高周波水分計で一般防水は8パーセント以下、ウレタン塗膜防水は10パーセント以下が施工可能の目安として示されている
- 機械的固定工法は下地の乾燥状態の影響を受けにくく、湿気が残る屋上の改修で選択肢になる
- 改修用ドレンは標準仕様書でも「特記による」項目。見積に入っているか、なければ理由を確認する
- 脱気筒は70〜80平方メートルに1個が目安。個数は見積で確認できる
- 水たまりが長く残る屋上は勾配不足の可能性があり、防水層の貼り替えだけでは再発しやすい
相場の数値がサイトによってばらつくのは、単価に含む作業範囲や想定する建物規模が違うためです。金額を並べるより、調査の結果と工法の選定理由が書面で説明されているかを見るほうが、結果的に判断を誤りにくくなります。屋上は普段目に入らない場所だからこそ、契約前に一度ご自身で上がって、水たまり・ふくれ・ドレン周りを確認しておくことをおすすめします。
見積もりを取るときに使えるサービス
ここから先は広告を含みます。自分で業者を探す時間が取れない場合は、一括見積もりサービスを使う方法もあります。ただしこれらのサービスは加盟店からの掲載料で運営されているため、紹介されるのは「その仕組みに参加している会社」に限られます。地元の優良な塗装店が含まれていないこともあるため、あくまで候補を集める手段の一つとして使ってください。この記事で挙げたチェック項目は、サービス経由で集めた見積書にもそのまま使えます。
